Armação dos Búzios no limite: o desafio do crescimento

Por José Carlos Alcântara

Com apenas 70 km² de território, Armação dos Búzios pode enfrentar o maior desafio de sua história: ver a população residente ultrapassar 100 mil habitantes na próxima década.

A península que Brigitte Bardot transformou em lenda nos anos 1960, está hoje entre os destinos turísticos mais desejados do Brasil. Mas precisa resolver uma equação delicada: como absorver 100 mil moradores e mais de 1 milhão de turistas por ano em apenas 70 quilômetros quadrados, sem destruir exatamente aquilo que atrai os visitantes?

O dilema não é apenas numérico. É a prova definitiva de que o turismo pode se tornar a maior ameaça da cidade — e que a linha entre desenvolvimento sustentável e o colapso anunciado é mais tênue do que parece. As decisões de políticas públicas não tomadas agora, podem precipitar um cenário catastrófico na próxima década.

I. Território sob pressão: 70 km² para abrigar uma cidade

A geografia de Búzios sempre foi o seu maior ativo — e sua limitação mais severa. Diferente de destinos com território amplo para expansão, a península é cercada pelo Oceano Atlântico em três direções e limitada ao sul por Cabo Frio.

A cidade, que já tem mais de 50 mil residentes permanentes, vê na alta temporada esse número explodir para mais de 200 mil pessoas — considerando turistas hospedados, visitantes de bate-volta, tripulantes de transatlânticos e trabalhadores sazonais. No cenário mais provável, em 2040 cerca de 100 mil residentes fixos disputarão espaço com aproximadamente 1,2 milhão de turistas ao longo do ano, gerando o seguinte impacto territorial:

Impacto territorial projetado:

Indicador	2026	2035	2040
População residente	50 mil hab.	85 mil hab.	100 mil hab.
Densidade demográfica	714 hab./km²	1.214 hab./km²	1.571 hab./km²
Turismo anual	500 mil	1 milhão	1,2 milhão
Déficit habitacional	10 mil casas	15 mil casas	22 mil casas
Saneamento (sem esgoto)	69,2%	55%	40%

A densidade projetada de 1.571 habitantes por km² colocaria Búzios em patamar comparável ao Rio de Janeiro (5.265 hab./km² em área urbana) — mas com o grande agravante de um território infinitamente mais restrito e ecologicamente sensível.

II. Bomba-relógio ambiental: encostas e praias que tudo recebem

O primeiro e mais dramático ponto de estrangulamento é o ambiental. Búzios está assentada sobre um ecossistema de restinga — formação geológica arenosa, extremamente vulnerável à ocupação humana, com lençol freático superficial e vegetação que fixa o solo contra a erosão costeira.

A expansão imobiliária sobre essas áreas representa uma tríplice ameaça:

1. Impermeabilização do solo. A multiplicação de condomínios, estacionamentos e as vias pavimentadas, reduz a capacidade de absorver a água da chuva. Em uma península com relevo acidentado, isso significa ter enxurradas mais violentas, alagamentos em áreas baixas como o Centro e sobrecarga do sistema de drenagem — que já é insuficiente.

2. Pressão sobre o lençol freático. Com mais 50 mil residentes e centenas de milhares de turistas adicionais, o consumo de água potável cresce exponencialmente. A cidade depende majoritariamente de poços artesianos e do abastecimento via Prolagos, cuja capacidade de expansão é limitada. A intrusão salina — entrada de água do mar nos aquíferos por superexploração — é um risco real e irreversível, que já afeta municípios vizinhos.

3. Carga de esgoto e poluição marinha. Em 2025, apenas 30,8% da população tinha acesso à rede coletora de esgoto. As demais áreas dependem de fossas sépticas — muitas irregulares — ou despejam efluentes diretamente no solo e, por percolação, no mar. Com o dobro da população, a carga de poluentes dobrará. Sem o devido saneamento, as praias que sustentam o turismo de luxo — Geribá, Ferradura, João Fernandes — podem perder a balneabilidade. O paradoxo é cruel: o turismo que enriquece a cidade pode envenenar o produto que vende.

III. Governança deficiente: a falta de renovação do Plano Diretor

Se o desafio ambiental é imenso, a capacidade institucional para enfrentá-lo é preocupante. O Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano — principal instrumento de ordenamento territorial, zoneamento e diretrizes de ocupação do solo — está desatualizado há duas décadas.

A versão em vigor data de 2006 e, a sua revisão prevista para 2016, jamais foi concluída. Durante todo o ciclo de crescimento acelerado dos últimos anos, a cidade cresceu sem ter um marco regulatório atualizado.

Somente em dezembro de 2024, após a intervenção do Ministério Público do Estado do Rio de Janeiro (MPRJ) por meio de um Termo de Ajustamento de Conduta (TAC), a Prefeitura iniciou um processo de revisão, com conclusão prevista para 2026.

O que está em jogo no novo Plano Diretor:

· Limites de gabarito e coeficiente de aproveitamento: definir quantos andares e quantas unidades por terreno serão permitidos em cada bairro. A ausência dessas regras favorece a verticalização predatória, que maximiza o lucro imobiliário de curto prazo às custas da paisagem, da ventilação natural e da infraestrutura.

· Zoneamento de proteção ambiental:estabelecer com clareza quais áreas de restinga, encostas e margens de corpos hídricos são non aedificandi— onde não se pode construir em hipótese alguma. A indefinição atual abre brechas para ocupações irregulares.

· Regras para loteamentos e condomínios: disciplinar o parcelamento do solo para evitar que empreendimentos de luxo se instalem sem contrapartidas proporcionais em infraestrutura viária, saneamento e áreas verdes.

· Estudo de impacto de vizinhança: exigir que grandes projetos apresentem estudos técnicos demonstrando os efeitos sobre tráfego, ruído, paisagem e serviços públicos, antes da aprovação — prática consolidada em outras cidades, mas ainda incipiente em Búzios.

A qualidade técnica e a coragem política do novo Plano Diretor determinarão se Armação dos Búzios, terá as ferramentas para conter a ocupação desordenada ou se continuará refém da pressão de expansão imobiliária.

IV. Tecido social sob tensão: exclusão e risco da cidade-partida

A transformação estrutural não se limita à uma paisagem física. O crescimento projetado para 2040 tem implicações sociais profundas, que podem redefinir a alma da cidade.

Elitização acelerada. Empreendimentos como o Aretê Búzios sinalizam o público-alvo do novo ciclo imobiliário: brasileiros e estrangeiros em busca de exclusividade. O metro quadrado em certas áreas cobiçadas, já se aproxima de valores comparáveis a bairros nobres do Rio de Janeiro.

Deslocamento da população local.Trabalhadores do turismo, pescadores artesanais e famílias de renda média — que constituem a identidade cultural da cidade — estão aos poucos sendo empurrados para áreas periféricas ou para os municípios vizinhos, como Cabo Frio e São Pedro da Aldeia. O fenômeno da "expulsão branca" — a migração involuntária por incapacidade de arcar com o custo de vida — já é uma realidade documentada em estudos acadêmicos sobre a Região dos Lagos.

Se nada for feito, em 2040 Búzios será uma cidade esquizofrênica: resorts e mansões de veraneio com piscinas, convivendo com bolsões de pobreza onde faltam creches, postos de saúde e um transporte público para os trabalhadores.

O Plano Municipal de Saneamento Básico já alerta: o crescimento de 42% da população até 2040 exigirá a duplicação da oferta de serviços públicos — escolas, unidades de saúde, coleta de lixo, transporte coletivo — apenas para manter o padrão atual, já insatisfatório em muitas áreas.

V. Infraestrutura no limite: mobilidade, água e energia

Mobilidade: Búzios tem basicamente duas vias estruturantes — a Avenida José Bento Ribeiro Dantas (que conecta o Centro à entrada da cidade) e a orla. Na alta temporada, o sistema viário entra em colapso: trajetos de 10 minutos tornam-se jornadas de mais de uma hora. Com o dobro de residentes e mais de 80% de turistas, a imobilidade será permanente sem investimentos estruturais em transporte público, ciclovias, estacionamentos periféricos e na restrição de veículos em áreas críticas.

Abastecimento de água: A Prolagos, concessionária responsável, precisará expandir em pelo menos 60% sua capacidade de captação, tratamento e distribuição. O desafio não é trivial: a região enfrenta estiagens cada vez mais frequentes, e a salinização de aquíferos por superexploração é uma ameaça concreta. Alternativas como dessalinização — já adotada em resorts de luxo no exterior — começam a ser discutidas, mas o custo energético e ambiental é elevado.

Energia elétrica: A demanda por refrigeração, iluminação e equipamentos hoteleiros deve crescer na mesma proporção. Subestações, redes de distribuição e geração distribuída (solar fotovoltaica) precisarão acompanhar o ritmo. A cidade tem alto potencial solar, mas o marco regulatório para incentivar a microgeração em residências e hotéis ainda é incipiente.

VI. Momento decisivo: as escolhas que definirão 2040

Búzios vive uma janela de oportunidade que se fecha rapidamente — provavelmente nos próximos cinco a dez anos. As decisões tomadas agora, definirão de que lado da encruzilhada a cidade estará em 2040.

Cenário A — O colapso anunciado. Se o Plano Diretor for capturado por interesses imobiliários de curto prazo, se o saneamento continuar avançando lentamente e se a governança permanecer reativa, Armação dos Búzios replicará o destino de destinos que cresceram desordenadamente, perderam qualidade ambiental e viram seu valor turístico declinar: Praias poluídas, trânsito caótico, paisagem degradada e desigualdade social explícita afastarão os turistas e provocarão a desvalorização do próprio patrimônio imobiliário que se pretendia valorizar.

Cenário B — Desenvolvimento sustentável. Um Plano Diretor tecnicamente sólido, combinado com investimentos maciços em saneamento universal (meta de 90% de cobertura de esgoto até 2040), mobilidade inteligente (transporte público elétrico, restrição a veículos na alta temporada, estacionamentos periféricos), preservação rigorosa de restingas e encostas, e políticas de habitação de interesse social para fixar a população trabalhadora em áreas dotadas de infraestrutura. Nesse cenário, Armação dos Búzios se consolidará como um destino de luxo sustentável, nos moldes de lugares que souberam crescer sem se descaracterizar.

Conclusão: paraíso exige sabedoria

Armação dos Búzios não é a primeira cidade litorânea a enfrentar o dilema do próprio sucesso. Outros destinos passaram — ou ainda passam — por encruzilhadas semelhantes. A diferença estará na capacidade de resposta institucional e na disposição da população em fazer escolhas difíceis, mas acertadas.

O território de 70 km² não vai aumentar. O mar que abraça a península e as restingas que a sustentam não são negociáveis — são a própria razão de ser da cidade. A matemática é implacável: mais gente em menos espaço exige mais inteligência, mais planejamento e mais coragem política.

Armação dos Búzios em 2040 será certamente uma cidade maior. A questão crucial é se será também uma cidade melhor — ou se o crescimento terá consumido o paraíso que gerou sua criação. A resposta começa a ser escrita a partir da renovação do Plano Diretor, para não olharmos para nosso futuro com preocupação.

José Carlos Alcântara

Um cidade em alerta.