POTENCIAL CONSTRUTIVO PODE TRANSFORMAR A SEDE TRICOLOR, EM LARANJEIRAS, SEM CUSTO PÚBLICO DIRETO.

Reforma e modernização da sede de Laranjeiras

Por Carlo Simi

O projeto que tramita na Câmara Municipal do Rio de Janeiro envolvendo a sede do Fluminense, em Laranjeiras, tem despertado interesse e dúvidas. Apesar do nome técnico — “potencial construtivo” —, trata-se de um mecanismo urbanístico já conhecido, que permite gerar recursos privados para investimento em patrimônio histórico, sem impacto direto nos cofres públicos.

A lógica é simples: por estar em uma área tombada e com fortes restrições urbanísticas, a sede de Laranjeiras não pode explorar todo o volume de construção que o terreno permitiria em outras condições. Esse “direito de construir não utilizado” é transformado em um ativo, que pode ser vendido a empresas interessadas em erguer empreendimentos em outras regiões da cidade previamente autorizadas para esse tipo de operação.

Na prática, construtoras compram esse potencial e o utilizam em áreas receptoras, onde há interesse urbano em adensamento. Em troca, o clube recebe recursos financeiros — não do poder público, mas do mercado — que devem ser aplicados de forma rigorosamente delimitada.

O projeto na Câmara vem sendo liderado pelo presidente da Casa, um grande tricolor, vereador Carlo Caiado, autor da proposta. Conta também com o apoio dos vereadores tricolores Flávio Valle, coautor do projeto, e Flávio Pato. Até mesmo o vereador Rafael Aloisio Freitas, apesar de sua ligação com outro clube da cidade, já manifestou apoio à iniciativa e disposição para contribuir com sua aprovação.

E aqui está um dos pontos mais importantes do projeto: o dinheiro obtido com a venda do potencial construtivo não pode ser utilizado no futebol profissional, como contratação de jogadores, pagamento de salários ou despesas correntes. A destinação é específica e vinculada a melhorias estruturais.

Os recursos deverão ser investidos exclusivamente em dois eixos:

- Reforma e modernização da sede de Laranjeiras, respeitando integralmente o tombamento histórico existente

- Ampliação e qualificação do Centro de Treinamento Carlos Castilho, fortalecendo a estrutura esportiva do clube

No caso de Laranjeiras, já existe um projeto arquitetônico desenvolvido que preserva as características históricas do espaço. A proposta inclui a modernização das instalações e a readequação do estádio, que passaria a ter capacidade aproximada de 8 mil torcedores.

A ideia é transformar o local em um espaço mais funcional e integrado ao futebol contemporâneo, sem perder sua identidade. O estádio reformado seria utilizado principalmente para:

- jogos das categorias de base

- partidas do futebol feminino

- jogos do time principal masculino com menor demanda de público, como algumas rodadas do Campeonato Carioca

Os grandes jogos, por sua vez, continuarão sendo realizados no Maracanã, que há décadas é a principal casa do Fluminense e onde o clube possui uma concessão de 20 anos, garantindo segurança operacional e continuidade para partidas de maior público e relevância.

Além disso, o projeto prevê um salto de qualidade no uso social do espaço. A modernização deverá transformar Laranjeiras em um dos mais modernos e bem estruturados clubes sociais do Rio de Janeiro, ampliando serviços, conforto e integração entre esporte, lazer e convivência.

Esse modelo busca conciliar preservação histórica com uso esportivo e social eficiente, algo raro em áreas urbanas consolidadas como Laranjeiras.

Do ponto de vista urbano, o projeto também tem implicações relevantes. Ao transferir o potencial construtivo para outras regiões da cidade, ele pode estimular o desenvolvimento de áreas com maior capacidade de absorver crescimento, evitando pressão sobre bairros já saturados.

Naturalmente, o tema ainda gera debate. Questões como a definição das áreas receptoras, o impacto urbano e a transparência na operação seguem sendo discutidas no Legislativo. Ainda assim, o modelo apresenta uma característica central: trata-se de uma solução que combina interesse público e investimento privado, sem alienação do patrimônio histórico.

Se aprovado e bem executado, o projeto pode representar um caminho moderno para financiar a recuperação de espaços tradicionais do Rio, ao mesmo tempo em que fortalece a infraestrutura esportiva — sem transformar esse recurso em gasto imediato com o futebol profissional.

Em um cenário de constantes desafios financeiros para clubes e cidades, a proposta se destaca justamente por isso: não promete atalhos, mas aposta em estrutura, planejamento e preservação como base para o futuro.

Carlo Simi é Matemático, Professor, Servidor Público, Sócio Proprietário e Torcedor do Fluminense, Frequentador dos jogos e do clube desde a década de 50, Ex-Conselheiro, Membro do Grupo Por Amor ao Tricolor e Membro da Embaixada Tricolores da Zona Sul.