Praia da Ferradurinha - Armação de Búzios

Paradoxo do Crescimento Imobiliário na Costa do Sol

A Costa do Sol vive um grande paradoxo. De um lado, assiste a um grande "boom" imobiliário com o surgimento de loteamentos fechados que prometem o “paraíso” na sua qualidade de vida, enquanto a grande população flutuante e seus novos moradores esbarram numa dura realidade: a falta da oferta de bons serviços públicos, que não acompanham o grande crescimento da oferta de novos imóveis.

A oferta de imóveis: Entre o luxo turístico e a demanda por casas populares

A dinâmica imobiliária nessa região é distinta entre os municípios da Costa do Sol, o que vem se refletindo nitidamente no perfil econômico e geográfico de cada uma dessas cidades.

Armação dos Búzios e Arraial do Cabo: Imóveis de alto padrão e a crescente especulação imobiliária

Nessas cidades, há uma oferta imobiliária que é fortemente direcionada ao turismo de alta renda e ao investidor. Em Búzios, a construção de condomínios de luxo nas áreas nobres da península e bairros como a Rasa e Manguinhos, está dominando o mercado.

O metro quadrado é um dos mais caros da região e há um oferta maior para casas de veraneio ou de aluguel por temporada, negociadas através das plataformas digitais.

Em Arraial do Cabo, há uma pressão imobiliária que tem se intensificado nos últimos anos com o aumento do turismo, fazendo crescer também a grande oferta de pousadas e de residencias secundárias.

Mas, em virtude de uma topografia acidentada e a sua atual legislação ambiental em respeito à área de proteção ambiental, tem gerado forte adensamento populacional em áreas centrais e numa ocupação das encostas em condições precárias.

Cabo Frio e Rio das Ostras: O crescimento da classe média de Cabo Frio, como principal centro urbano da região, vive um intenso processo de verticalização.

Bairros como o Braga e o Centro estão ganhando edifícios residenciais de médio e alto padrão.

Mais recentemente, a região do Jardim Esperança e as áreas próximas à Praia do Forte têm recebido grandes empreendimentos, voltados tanto para aposentados e trabalhadores remotos quanto para moradores locais, que querem sair de suas casas para morar em novos apartamentos.

Rio das Ostras, que cresceu impulsionada pelos royalties do petróleo e transformou-se numa cidade-dormitório para trabalhadores.

A oferta de imóveis é de loteamentos populares e condomínios horizontais se estendendo pelos bairros como a Nova Cidade e Âncora. Este crescimento no entanto, se deu de forma tão acelerada que boa parte de sua malha urbana avançou, sem o devido suporte de uma ampla e adequada infraestrutura.

São Pedro da Aldeia: É um novo vetor de crescimento, que tem se firmado como alternativa mais acessível em relação às cidades vizinhas de Cabo Frio e Búzios.

A oferta imobiliária ali é bem mais focada na primeira moradia. Os loteamentos populares e conjuntos habitacionais (como os do Programa Minha Casa Minha Vida) se multiplicam, atraindo famílias jovens que trabalham em todo o seu entorno, mas que não conseguem pagar os preços altos dos municípios litorâneos mais famosos.

- O esgotamento dos serviços públicos: Quando uma cidade não comporta mais os novos moradores

Há um grande aumento da oferta de novos imóveis, especialmente em uma região marcada pela sazonalidade turística, que gerou um colapso cíclico e um aumento crônico numa demanda de infraestrutura nessas cidades.

A raiz do problema: Quem paga a conta?

O cerne da questão está na defasagem entre o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) arrecadado e o custo da manutenção da cidade.

1. Imóveis ociosos: Uma parcela significativa dos imóveis vendidos na região, especialmente em Búzios e em Arraial do Cabo, são casas de veraneio. Eles pagam IPTU, mas não conseguem gerar um movimento econômico local durante a maior parte do ano. No entanto, quando os seus donos chegam no feriado, eles sobrecarregam a coleta de lixo, o sistema de saúde e o trânsito, que não foram dimensionados para o pico, mas sim para a média do ano.

2. Loteamentos X Infraestrutura: Em Rio das Ostras e São Pedro da Aldeia, a aprovação de novos loteamentos nas últimas décadas, nem sempre veio acompanhada da contrapartida exigida por lei para a construção de escolas, postos de saúde e redes de esgoto robustas. O resultado são os bairros-dormitório, onde o morador depende exclusivamente do transporte individual ou de um transporte público sucateado para ter acesso aos serviços básicos.

3. A crise hídrica: O crescimento desordenado ameaça diretamente o principal ativo da região.

Em Arraial do Cabo, a falta de um sistema de esgoto eficiente compromete a balneabilidade de praias essenciais para o turismo.

Em Cabo Frio, a Lagoa de Araruama sofre com as décadas de um despejo irregular, um problema que se agrava à medida que mais imóveis são ligados à rede pluvial (que deságua na lagoa) em vez de uma rede de tratamento.

Perspectivas

A Costa do Sol está agora numa encruzilhada. O seu mercado imobiliário segue bem aquecido, atraído pelo "mar" e qualidade de vida.

Mas, sem um choque de gestão e de investimentos em infraestrutura, o colapso dos serviços públicos irá se tornar em principal fator da possível e preocupante desvalorização imobiliária.

A saída exige uma visão de uma região metropolitana da Costa do Sol integrada. Não adianta Búzios resolver seus problemas de trânsito, sem conversar com Cabo Frio, ou Rio das Ostras tratar o seu esgoto sem pensar no impacto na bacia hidrográfica compartilhada.

O seu grande crescimento populacional é um fato e a má oferta por serviços de qualidade à altura desse crescimento, é o maior desafio para que a região não comece a afugentar, justamente os turistas e os moradores que um dia a escolheram como refúgio.

José Carlos Alcântara

José Carlos Alcântara foi Secretário Geral - AGEBRÁS Associação Brasileira de Agentes de Exportação, Rio de Janeiro; Consultor Técnico - FUNCEX Fundação Centro de Estudos do Comércio Exterior, Rio de Janeiro; Diretor de Marketing - BRASIL EXPORT New York, Dallas, Atlanta, Miami, Los Angeles e Chicago; Diretor Superintendente - ABC TRADING Comércio Exterior, Rio de Janeiro; Vice-President - The First National Bank of New York (SAFRA, NY-USA); Assessor Internacional da Presidência - ACRJ Associação Comercial do Rio de Janeiro; Redator de editoriais e artigos no Jornal Primeira Hora, Armação dos Búzios.